둔촌주공 분양가 상한제? 그런데 분양가 상한제가 뭐지?

 

 

최근 둔촌주공 아파트가 분양가 상한제를 적용받는지 

적용받지 않을지에 대해 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 

 

수도권 대부분이 청약을 할 거라는 전망이 있을 정도로 뜨거운 열기인데요,

분양가 상한제를 실시하면 분양가격이 더 내려갈 거란 전망이 있는 반면,

오히려 분양가가 허그의 평당 책정 가격보다 더 높을 것이라는 전망도 만만치 않습니다. 

 

왜 이런 말이 나오는지 궁금했습니다. 

그래서 일단 분양가 상한제가 무엇인지 알아보았습니다. 

 

분양가 상한제는 사실 2005년에 시작했습니다. 

그런데 왜 최근에 논란이 되었을까요?

 

확인해 보니 분양가 상한제의 시행 범위에 따라 그 시기가 달라지는 것이었습니다. 

사실 오늘(7월 29일)부터 분양가 상한제가 시행된다고 하는 것은

민간택지에 대한 분양가 상한제가 적용되는 것입니다. 

 

분양가 상한제는 처음 2005년에 시행될 때에는 전용면적 84제곱미터 이하부터 적용되었다고 합니다. 

그리고 2006년 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대되었습니다. 

 

이후 민간택지까지 분양가 상한제가 확대되었는데 바로 2007년 9월부터입니다. 

 

하지만 지금까지 왜 분양가 상한제가 시행되지 않은 것처럼 알고 있었나 보니

2008년 금융위기가 있고 나서 규제가 약해지고

2015년 4월에는 분양가 상한제가 크게 완화되어 사실상 중단된 상황이 되었습니다. 

 

하지만 주택시장이 다시 과열되어

분양가 상한제도 강화하게 되었습니다. 

바로 2017년 11월에 분양가 상한제 기준을 강화하고

2019년 11월에는 대상 지역을 지정하면서 분양가 상한제를 다시 시행하게 된 것이었습니다. 

 

하지만 바로 시행하지 않고 6개월의 유예기간을 두었는데요,

원래 계획대로였다면 4월 29일부터 분양가 상한제가 시행될 예정이었습니다. 

7월 29일까지 연기된 이유는 바로 코로나 바이러스로 인한 3개월 연기 결정때문이었습니다. 

 

이제 오늘부터 분양가 상한제가 시행되는데요,

지역도 지정되어 있습니다. 

 

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 어디일까요?

서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이 분양가 상한제를 적용받게 됩니다. 

참고로 공공택지에서는 분양가 상한제를 이미 시행하고 있습니다. 

 

정부의 예상은 최근까지 허그가 분양보증서 발급과정에서 심사한 가격보다 5~10%정도 분양가가 분양가 상한제로 인해 낮아질 것으로 보고 있다고 합니다. 

 

그럼 분양가 상한제의 가격은 어떻게 정해질까요?

 

기본적으로 분양가 상한제의 가격은 '택지비용 + 건축비용'이하의 가격으로 정해집니다. 

민간택지의 경우 택지비는 감정평가액으로 결정됩니다. 

따라서 최근 논란이 많은 둔촌주공의 경우에도 감정평가액이 허그의 산출가보다 높을 것이라는 주장이 있기 때문에 분양가 상한제를 실시해도 평당 3천만원 이상이 될 것이라는 예상을 하는 것입니다. 

 

그리고 건축비는 아파트의 경우 일반화 되어 있기 때문에  단지별로 가격차이가 크게 나지 않습니다. 

하지만 여기에 추가로 고려되는 비용이 있습니다. 

 

바로 '가산비' 인데요,

택지비용이 단지 땅 가격만 생각할 수도 있지만 

땅 위에 바로 건물을 지을 수 없는 경우가 대부분입니다. 

따라서 기본적으로 발생할 수 있는 다음의 비용이 택지비용에 추가됩니다. 

 

바로, 연약지반이나 암석지반일 경우 추가되는 공사비, 간선시설 공사비(전기, 통신, 가스 등 시설비), 지장물 철거비( 아파트가 분양가 상한제를 적용받는지 

 

적용받지 않을지에 대해 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 

 

 

 

수도권 대부분이 청약을 할 거라는 전망이 있을 정도로 뜨거운 열기인데요,

 

분양가 상한제를 실시하면 분양가격이 더 내려갈 거란 전망이 있는 반면,

 

오히려 분양가가 허그의 평당 책정 가격보다 더 높을 것이라는 전망도 만만치 않습니다. 

 

 

 

왜 이런 말이 나오는지 궁금했습니다. 

 

그래서 일단 분양가 상한제가 무엇인지 알아보았습니다. 

 

 

 

분양가 상한제는 사실 2005년에 시작했습니다. 

 

그런데 왜 최근에 논란이 되었을까요?

 

 

 

확인해 보니 분양가 상한제의 시행 범위에 따라 그 시기가 달라지는 것이었습니다. 

 

사실 오늘(7월 29일)부터 분양가 상한제가 시행된다고 하는 것은

 

민간택지에 대한 분양가 상한제가 적용되는 것입니다. 

 

 

 

분양가 상한제는 처음 2005년에 시행될 때에는 전용면적 84제곱미터 이하부터 적용되었다고 합니다. 

 

그리고 2006년 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대되었습니다. 

 

 

 

이후 민간택지까지 분양가 상한제가 확대되었는데 바로 2007년 9월부터입니다. 

 

 

 

하지만 지금까지 왜 분양가 상한제가 시행되지 않은 것처럼 알고 있었나 보니

 

2008년 금융위기가 있고 나서 규제가 약해지고

 

2015년 4월에는 분양가 상한제가 크게 완화되어 사실상 중단된 상황이 되었습니다. 

 

 

 

하지만 주택시장이 다시 과열되어

 

분양가 상한제도 강화하게 되었습니다. 

 

바로 2017년 11월에 분양가 상한제 기준을 강화하고

 

2019년 11월에는 대상 지역을 지정하면서 분양가 상한제를 다시 시행하게 된 것이었습니다. 

 

 

 

하지만 바로 시행하지 않고 6개월의 유예기간을 두었는데요,

 

원래 계획대로였다면 4월 29일부터 분양가 상한제가 시행될 예정이었습니다. 

 

7월 29일까지 연기된 이유는 바로 코로나 바이러스로 인한 3개월 연기 결정때문이었습니다. 

 

 

 

이제 오늘부터 분양가 상한제가 시행되는데요,

 

지역도 지정되어 있습니다. 

 

 

 

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 어디일까요?

 

서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이 분양가 상한제를 적용받게 됩니다. 

 

참고로 공공택지에서는 분양가 상한제를 이미 시행하고 있습니다. 

 

 

 

정부의 예상은 최근까지 허그가 분양보증서 발급과정에서 심사한 가격보다 5~10%정도 분양가가 분양가 상한제로 인해 낮아질 것으로 보고 있다고 합니다. 

 

 

 

그럼 분양가 상한제의 가격은 어떻게 정해질까요?

 

 

 

기본적으로 분양가 상한제의 가격은 '택지비용 + 건축비용'이하의 가격으로 정해집니다. 

 

민간택지의 경우 택지비는 감정평가액으로 결정됩니다. 

 

따라서 최근 논란이 많은 둔촌주공의 경우에도 감정평가액이 허그의 산출가보다 높을 것이라는 주장이 있기 때문에 분양가 상한제를 실시해도 평당 3천만원 이상이 될 것이라는 예상을 하는 것입니다. 

 

 

 

그리고 건축비는 아파트의 경우 일반화 되어 있기 때문에 단지별로 가격차이가 크게 나지 않습니다. 

 

하지만 여기에 추가로 고려되는 비용이 있습니다. 

 

 

 

바로 '가산비' 인데요,

 

택지비용이 단지 땅 가격만 생각할 수도 있지만 

 

땅 위에 바로 건물을 지을 수 없는 경우가 대부분입니다. 

따라서 기본적으로 발생할 수 있는 다음의 비용이 택지비용에 추가됩니다. 

 

바로, 연약지반이나 암석지반일 경우 추가되는 공사비,

간선시설 공사비(전기, 통신, 가스 등 시설비),

지장물 철거비(건물 및 기존 시설 등 철거비),

기타 수수료 등입니다. 

 

또한, 건축비에도 '가산비'가 있는데요,

주택유형에 따라 즉, 초고층 주택이나 테라스하우스 등과 같은 유형에 따른 추가비용,

초과 복지시설(피트니스 센터 등 커뮤니티 시설).

인텔리젼트 설비, 특수자재 등을 사용한 설비에 필요한 추가 비용입니다. 

 

따라서 '가산비'를 어떻게 책정하느냐에 따라서 분양가 상한제의 가격이 올가갈 수 도 있는 것입니다. 

 

물론 둔촌주공의 경우에는 최근에 상승한 공지지가로 인한 택지비용 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 

 

조합입장에서는 최대한 분양가가 높게 나오기를 바랄 것이고

분양받는 사람 입장에서는 분양가가 낮게 나오기를 바라는 것이 당연하겠지만 

 

누구나 납득할 만한 근거로 분양가가 책정되어 무사히 잘 마무리 되면 좋겠습니다. 

물론 둔촌주공 아파트는 8월 8일 총회 결과에 따라서 

분양가 상한제를 피할 가능성도 있기 때문에 이 부분도 참고하시면 좋겠습니다. 

 

그 가능성에 대해서는 아래 글을 참조하시기 바랍니다. 

 

 

둔촌주공 분상제 피해 선분양 추진? 그게 가능해?