가로주택정비사업이 뭐지? 가로주택정비사업을 알아보았다.

최근 가로주택정비사업에 대한 뉴스를 접하면서

어떤 내용인지 궁금하여 찾아보았다. 

 

재개발이나 재건축과는 다른 소규모로 진행되는 일종의 미니 재개발과 같은 개념이 

바로 가로주택정비 사업이라고 생각하면 될 것 같다. 

 

물론 어디든지 할 수 있는 것은 아니며, 

노후되거나 불량건축물이 많은 구역을 정비하는 개념이다. 

 

여기에는 3가지 기본 기준이 있는데 순서대로 보면 아래와 같다. 

 

첫번째, 도로의 폭이 6미터 이상의 도로로 둘러싸여 있는 구역이어야 하며, 

구역의 면적은 1만제곱미터 이하여야 한다. 

아마도 1만제곱미터 이하로 하는 것은 

소규모 단지로 제한하기 위한 것 같다. 

그리고 하나 더 폭이 4미터가 넘는 즉 초과하는 도시계획도로가 해당 구역을 통과하지 않아야 한다. 

즉 구역 안에는 좁은 골목만 있어야 하며,

어느정도(4미터가 넘는 도시계획도로) 폭이 있는 도로가 지나가면 구역이 쪼개지개 되는 것이다. 

 

이런 제약 때문에 최근 뉴스에 오르내리고 있는 장위 지역의 경우

대충 아래 그림처럼 3개 구역으로 나누어서 가로주택정비 사업을 진행하고 있는 것이다. 

누가 보아도 3개 구역을 하나로 묶어서 하나의 단지로 

건축하는 것이 나아 보이지만 

가로주택정비사업의 규모로 인해 각각 2동씩 건축이 될 예정으로 진행되고 있다. 

 

장위 15-1, 11-1, 11-2 구역 

장위 구역 조감도

 

다음 기준은 노후가 된 또는 불량한 건축물들이 구역 내에서 3부의 2가 넘어야 한다는 조건이 있다. 

따라서 구역 내에 신축 건물 또는 빌라 같은 것들이 있을 경우에 

사업 추진이 안되거나 이러한 건물이 정비사업에서 빠지게 될 수 있다. 

 

마지막 세 번째 기준은 기존 주택의 세대수가 모두가 단독주택일 경우 10세대이상이어야 하고, 

모두가 공동주택일 경우 20세대 이상, 그리고 단독주택과 공동주택이 섞여 있는 경우에는 20채 이상이 되어야 한다. 

 

최근 이러한 가로주택정비사업이 주목받는 이유는 

대규모 재개발이나 재건축사업에 비해서 사업규모가 작기 때문에

정비구역지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되기 때문이다. 

 

아래 그림과 같이 '정비기본계획', '정비구역 및 정비계획', '조합설립 추진 위원회'의 절차가 생략되어

추진속도를 낼 수 있다는 장점이 있다. 

 

실제로 3~4년 안에 진행되는 경우는 많지 않겠지만 재건축, 재개발의 경우 조합이 설립되고 나서도

최소 10년이 지나야 진행되는 것에 비하면 꽤 빠르게 진행할 수 있다는 것이다. 

 

이러한 가로주택정비사업의 경우에도

조합이 설립되려면 토지등 소유자의 80%이상과 토지면적의 67%이상의 동의가 필요하며,

공동주택의 경우에는 각 동별 구분소유자 즉 빌라 같은 경우 개별 소유주자들의 과반수 동의와

공동주택 외의 건축물은 토지면적을 기준으로하여 50%이상의 토지소유자가 동의해야 한다. 

 

하지만 주택의 건축규모는 소규모로 진행된다. 

기존 주택의 단독주택과 공동주택의 세대수를 합한 수 이상을 공급할 수 있지만,

제 2종 일반구거지역내 가로주택 층수는 7층이하로 해야 하며,

임대주택 즉, 공공임대 또는 공공지원민간임대를 건설할 경우에는 심의를 거쳐서

15층까지 완화할 수 있다고 되어 있다. 

따라서 일반 아파트에 비해 작은 규모로 단지가 구성될 수 밖에 없는 것이다. 

 

하지만 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준이나 건폐율 산정기준, 대지 안에 있는 공지 기준,

도로에 의한 높이제한 기준, 채광방향 높이 기준 등의 완화 기준을 적용 받기 때문에 

경우에 따라서 사업성을 높일 수 있다. 

 

그리고 마지막으로 관리처분은 종전 토지나 건축물 가액의 범위를 고려하여 

2주택까지 공급받을 수 있으나, 

이 중에서 1주택은 주거전용면적 60제곱미터 즉 20평대 아파트 수준으로 공급 받게 되고,

이 평수의 주택은 3년간 전매가 제한되게 된다. 

예외규정으로 조합정관, 관리처분계획으로 정할 경우에는 최대 3주택까지 공급이 가능하다. 

 

이상과 같이 가로주택정비사업을 알아보았다. 

 

재건축은 요원하고, 노후된 주택 동네에 살고 있다면,

가로주택정비사업을 고려해 볼만하고 

최근 아파트의 상승에 비하여 가격 상승이 더딘 

주택의 경우 시세 상승까지 기대할 수 있는 기회도 될 수 있을 것 같다. 

 

물론 위의 조건들을 잘 보고 가능성이 있는 곳에 투자하는 것도

가능하겠지만, 노후된 주택이 있는 곳들은 

상당수의 주인들이 연세가 높으신 분들이라

추진이 쉽지 않을 수도 있다는 (동의가 필요하므로)

부분도 고려해야 할 것 같다.