6.17 부동산 정책 간단 정리

몇 일전에 6.17 부동산 정책이 발표되었습니다. 

이번 정책에 대해서 많은 말들이 있는데요,

 

법인을 통한 투기 세력을 막기 위한 정책이다. 

서민은 이제 아예 집을 사지 못하게 하는 정책이다 등

각각의 상황에 따른 해석을 하고 있습니다. 

 

이에 간단하게 이번 정책을 정리해 보았습니다. 

6.17 부동산 정책의 핵심은 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다. 

 

1. 고가 아파트 규제 - 토지거래허가 구역 지정, 재건축 규제 강화, 자금출처 조사 강화

2. 중저가 아파트 규제 - 규제지역 확대지정, 전세 자금 대출 규제 강화, 자금조달계획서 기준 강화

3. 법인 및 사업자 규제 강화 - 법인 주택에 대한 세금 강화, 법인의 주택매매 및 임대사업자에 대한 대출 규제 강화

 

 

첫번째, 고가 아파트 규제 강화를 살펴보면

6월 18일 공고하고 6월 23일부터 효력이 발휘되어 거의 바로 시작한다고 볼 수 있습니다. 

바로 토지거래 허가 구역을 지정한 것인데요, 

송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동에서 

아파트를 포함한 토지거래시에 관할구청장의 허가가 필요한데,

주택은 2년간 실거래 목적으로만 거래가 가능하기 때문에 

전세를 끼고 매수하는 즉 갭투자가 금지되게 되었습니다. 

 

대부분의 주택 매수자들이 전세를 끼고 매수하기 때문에 

매수시 필요한 사실상 전체 금액을 모두 가지고 있는 사람만이 구매가 

가능해 지게 된 것입니다. 

왜냐하면 이미 12.16 부동산 대책에 의해서 

15억 초과 주택의 경우 주택담보대출이 금지되었기 때문입니다. 

신용대출만 가능하지만.... 한계가 있기 때문입니다. 

 

그리고 재건축 규제가 강화되었는데,

조합원 분양신청이 2년 이상 거주해야 가능하게 되었습니다. 

 

이제는 분양권만 구입하는 것이 막힌것입니다. 

단, 올해 말에 [도시 및 주거 환경정비법]이 개정되고 난 후에 조합설립인가 신청 사업부터

적용되므로 현재 추진중인 재건축은 거주 요건이 해당되지 않습니다. 

 

(2년을 채우지 못하면 입주권이 없고 현금 청산하게 됩니다. )

 

그리고 안전진단에 대한 시,도 권한이 강화되었습니다. 

아마도 이 부분 때문에 목동 아파트가 영향을 받을 가능성이 높습니다. 

 

마지막으로 급등 지역 자금출처 조사를 강화하는 것인데, 

증여를 속이고 증여하는 것과 같은 편법이 더 어렵게 되었습니다. 

 

 

 

두 번째는 중저가 아파트 규제에 대한 것입니다. 

 

최근 9억 이하 아파트들이 키높이를 한다고 계속 상승했었는데요,

이 부분을 타겟으로 갭투자를 막겠다는 의도가 보입니다. 

 

 

먼저 조정 대상이 확대되었는데, 

인천 및 경기 전지역으로 확대되어 최근 집값이 많이 오른 수원,인천 등이 영향을 받게 되었습니다. 

(단, 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천 및 용인처인/광주/남양주/안정 읍면지역 제외)

 

그리고 대전 전 지역과 청주 일부지역(동 지역, 오창, 오송읍)도 포함되었습니다. 

 

이번 지정 지역 대상의 주택들은 

2주택 이상 보유시 신규주택에 대한 주택담보대출이 금지되고,

1주택세대도 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다. 

또한, 9억 초과되는 주택에 대해서는 실거주목적 외에 주택담보대출이 금지됩니다. 

 

한 마디로 전액 현금이 있어가 주택 구입이 가능해 졌습니다. 

자세한 것은 아래 표를 참조하시기 바랍니다. 

 

 

그리고 주택을 처분할 경우에도 양도세 혜택이 상당히 축소됩니다. 

이역시 아래 표를 참조하시기 바랍니다. 

그리고 지금까지는 9억이상일 경우에 전세 자금 대출을 규제했었는데,

이번 대책으로 3억원 초과 아파트에 대해서도 동일한 조건이 적용되었습니다. 

즉, 내가 바로 들어가지 못하는 지역의 아파트를 사고

내가 필요한 지역에서는 전세로 사는 경우에 주택 매입으로 

부족해진 금액을 전세대출로 충당하는 방법이

3억 초과 아파트도 불가능하게 된 것입니다. 

 

발표된 내용을 보면,

'전세대출을 받은 후 투기지역, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수'라는

조항이 있어서 특히 이 부분에 대한 불만이 많을 것으로 예상됩니다. 

이 규제는 1주택만 가지고 있는 사람도 해당되기 때문에 어떻게 보면 

투기 수요가 아닌데 피해를 본다는 생각을 하실 수 도 있을 것 같습니다. 

 

다만 기존에 이미 전세대출을 받은 경우에 회수하지는 않지만

연장하지 않기 때문에 전세대출을 받아놓은 자금으로 신규주택을 매수하는 것도 부담이 되는 상황입니다. 

 

그리고 이미 전세대출을 받은 돈으로 주택을 매입해 놓은 경우에는

회수하지 않고 연장도 되지만  전세대출의 증액이 불가능하고,

집을 옮기게 되면 이 역시 대출이 불가합니다. 

 

그리고 이번 대책에서 더욱 강력한 부분은 

무주택자나 1주택자가 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우에 

6개월이내에 입주를 해야 합니다. 

물론 1주택자는 6개월 내에 기존주택을 처분해야 합니다. 

 

그리고 보금자리론의 경우에는 3개월내 전입하고 1년이상 실거주해야 하는 의무가 신설되었습니다. 

 

중저가 아파트 규제의 마지막은 

자금조달계획서 제출대상을 확대하는 것인데, 

9억 초과 주택에만 증빙자료를 제출했던 것에 더해

9억 이하에도 증빙자료를 제출하게 되었습니다. 

이제 가족간에 빌려준 돈으로 주택을 구입하는 것까지 증빙해야 하는 상황이 되었습니다. 

 

 

마지막으로 살펴볼 규제는 

법인과 사업자에 대한 규제를 강화하는 것입니다. 

 

그동안 뉴스를 통해서 주택 투기 세력들이 법인을 만들어서 

세금혜택을 받으면서 주택을 매매했다는 소식을 들을 수 있었는데요,

이 부분에 대한 규제를 하려는 목적이 반영된 것 같습니다. 

 

먼저, 법인 보유 주택에 대한 종부세율을 인상하였습니다. 

 

그동안에는 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과했었는데,

이번 대책이후로는 조정대상 지역내 1주택은 3%, 2주택 이상은 4%의 법인세를 부과한다는 것입니다. 

 

예를 들어 15억 아파트와 9억 아파트 이렇게 2채를 보유한 법인의 법인세가

공시지가로 12억과 8억이라고 할 경우에 총 20억원의 4%

즉, 8천만원의 종부세를 부담하게 됩니다. 

10년간 종부세를 내면 8억이나 되는 것이므로, 

현재 보유한 아파트 1채 값을 지불해야 하는 상황이 되는 것입니다. 

 

이제 변경된 규제로 인한 종부세 인상을 고려할 때 법인이 보유한 주택들을

향후에 처분할 수 밖에 없을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

 

법인 대상 종부세 인상은 내년분 부터 적용됩니다. 

 

특히 그 동안에는 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제가 6억원이 있었는데

이번에 폐지됩니다. 

 

즉, 다주택자가 법인을 활용하는 경우에는 종부세 공제액 확대가 가능했는데,

예를 들면, 개인이 3주택을 단독 보유하면 공제가 6억원까지 가능하지만 

법인을 2개 설립하여 3주택을 분산 보유할 경우에 공제가 21억원까지 가능했었습니다. 

(개인 9억, 법인별 각 6억 공제 총 21억 공제 가능)

 

이러한 공제 방법을 방지하기 위해 

이번 규제에서는 법인 보유 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지하게 된것입니다. 

 

여기에 추가로 

현재 법인이 보유한 임대등록주택은

수도권 6억, 비수도권은 3억 이하의 종부세 비과세를 적용받았는데

 

6월 18일 이후로 조정대상지역에서 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세를 과세하게 되었습니다. 

 

 

마지막으로 법인이 보유한 양도차익에 대해서

기본 법인세율 10~25%에 10%를 추가로 적용했었는데,

이번 규제로 추가 적용 분을 20%로 인상하게 되었습니다.  

 

특히, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)을

양도할 때는 추가 과세가 제외 되었는데,

이제는 6월 18일 이후 장기 임대등록하는 경우에도 과세하게 되었습니다. 

 

다음은 법인 사업자의 주택담보대출 금지입니다. 

현재는 규제지역은 LTV20~50%, 비규제지역은 LTV 규제가 없었는데 

앞으로 모든 지역의 주택 매매, 임대 사업자에 대해 주택담보대출이 금지되었습니다 .

특히 비규제 지역까지 모두 포함하게 되어 

일정 지역으로 투자가 몰리는 것까지 방지하였습니다. 

 

향후 이번 대책이 시상에 실제로 어떤 영향을 줄지 

시장 상황을 계속 지켜볼 예정입니다.