710 부동산 대책 이후 시나리오 오피스텔? 단독주택?

 

최근 710 부동산 대책이 발표되고 나서

뉴스나 기사 그리고 유튜브 등을 통해 710 부동산 대책으로 인한 

향후 시장의 흐름을 예측하는 내용이 많습니다. 

 

그래서 향후 주택시장의 흐름이 어떻게 흘러갈지

예상 시나리오를 생각해 보았습니다. 

 

현재 다주택자들이 생각할 수 있는 방향은 크게 3가지 정도로 볼 수 있는데요,

 

가장 많이 나온 이야기는 증여에 대한 내용이었습니다. 

다주택자 양도세 중과세로 인해 현재 가지고 있는 주택을 처분하려고 해도 

상당 수익이 세금으로 빠져나가기 때문에 

상대적으로 세금이 낮은 증여하는 방안을 생각하는 것 같습니다. 

 

물론 이미 그동안 증여를 진행한 사람들도 많았기 때문에 

모든 다주택자가 증여를 할 수는 없을 것같지만

할 수 있다면 정부에서 증여에 대한 취득세를 12%까지 올리겠다는 

소식도 있기 때문에 빠르게 진행이 될 것 같습니다. 

 

특히 증여 중에서 부담부증여라는 것이 있는데, 

 

12억 아파트라고 해도 전세 9억의 세입자가 있다면

증여세는 3억에 대해서만 부과가 되기 때문에 

상당한 절세 효과가 있습니다. 

 

여기에 기본 공제까지 하면 

매도에 비하면 상당한 차이가 발생하게 됩니다. 

 

 

다음으로 생각할 수 있는 것은 버티기 입니다. 

현 정권이 2년정도 남았다고 생각하면 

다음 정권에서 부동산 정책이 바뀌기를 기대하고 버티는 것입니다. 

 

종합부동산세를 부과하는 내년 6월 전까지 시간이 있으므로 

집값이 오른다면 버티는 것도 좋은 방법입니다. 

예를 들어 세금이 3천만원 오르고 

그 사이 집값이 1억이 오른다면 그래도 7천을 버는 셈이라고 생각할 수 있습니다. 

또한, 오른 세금에 대해서는

전세 금액을 올려 받아서 충당하려는 움직임이 있습니다. 

 

가까운 시일내에 임대차 3법이 발효될 수 있기 때문에 

이번에 서둘러 올려 받으려는 임대인들이 많을 것으로 예상됩니다. 

이로 인해 최근 전세값 폭등이라는 기사가 많은데요, 

하지만 전세 대출도 한계가 있기 때문에 무리한 전세값 상승으로

세입자가 바뀌는 일도 많을 것으로 예상됩니다. 

 

 

마지막 방법은 역시 매도입니다. 

중과세를 감내하고 매도하여 보유세 폭탄을 피하는 방법인데요,

그로 인한 세금도 만만치 않기 때문에 가장 마지막으로 고려할 것 같습니다. 

하지만 양도세 역시 오른 비용에 대해서 내는 것이므로 

수익이 적어지는 것이지 손해는 아니라는 생각을 할 수도 있을 것 같습니다. 

 

그렇다면 매도한 자금으로 갈 곳이 있어야 할 텐데요,

초저금리 시대이기 때문에 자금이 갈 곳이 없는 상황입니다. 

 

이 때 생각해 볼 수 있는 것이 과거 부동산 상승기의 끝 부분에서 보여졌던 

오피스텔 투자입니다. 

오피스텔은 주택으로 산정되지 않기 때문에 여러채가 있어도 보유세 부담이 적은 것이 사실인데요, 

하지만 오피스텔의 경우 아파트만큼의 매력이 없기 때문에 

호불호가 있을 것 같습니다. 

 

추가로 한 가지를 더 생각해 볼 수 있습니다. 

단순 다주택자 말고 임대사업자가 되는 방법이 있습니다. 

하지만 이번에 주택임대사업자 제도 중 일부가 없어졌기 때문에 

임대사업자로 등록하는 방법도 막혔습니다. 

따라서 임대사업자라면 말소 이후에 생각해 볼 수 있는 것이

아파트가 아닌 주택임대사업자가 되는 것입니다. 

 

최근 유명한 한 애널리스트는 이번 주임사제도의 구멍으로 

일반주택을 통한 임대사업자를 그대로 둔 것을 언급했는데요,

그로 인해 주택으로 투기자금이 몰리는 풍선효과를 염려했습니다. 

 

하지만 전통적으로 빌라나 일반 주택의 경우 사람들이 

많이 선호하지 않는다는 단점이 있기 때문에 

얼마나 영향이 있을지는 예측하기 어려울 것 같습니다. 

 

하지만 최근 수도권 및 지방까지 아파트 가격이 상당히 상승한 것을 고려해 본다면

자금이 몰렸을 때 그 영향은 적지 않을 것 같습니다. 

 

이상 710대책에 따른 예상 시나리오를 마치겠습니다.